Доходы от продажи недвижимости облагаются НДФЛ. Однако Налоговый кодекс предусматривает ряд случаев, когда облагаемый этим налогом доход можно уменьшить, а то и вовсе, что называется, обнулить. В то же время Закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ в этой части вводит новые, причем более жесткие, «правила игры». Начнут они действовать с 1 января 2016 года.

Рано или поздно перед каждым человеком встает так называемый «квартирный» вопрос. И все решают его по-разному. Кому-то квартира достается по наследству, кто-то приобретает новое жилье. В некоторых случаях требуется расширить площадь, что делается путем продажи маленькой квартиры и одновременного приобретения жилья большей площади. А иногда ввиду тех или иных обстоятельств квартиры, комнаты и т. п. просто продают для того, чтобы пустить вырученные средства на какие-либо иные цели (лечение, обучение и т. д.).

В общем случае согласно пункту 1 статьи 210 Налогового кодекса (далее – Кодекс) при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса. В то же время пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что для доходов, облагаемых НДФЛ по ставке в размере 13 процентов (установленной п. 1 ст. 224 НК), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности, имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 Кодекса. Как вариант, можно вместо названного вычета просто уменьшить базу по НДФЛ на расходы, которые были понесены при покупке проданного жилья (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК). Плюс ко всему, в перечне доходов, не облагаемых НДФЛ, который установлен статьей 217 Кодекса, также поименованы доходы, полученные от продажи квартиры, комнаты и т. п. Попробуем детально разобраться во всем этом многообразии.

Действующий порядок

В настоящее время порядок уплаты НДФЛ по доходам от продажи недвижимости зависит от срока, в течение которого объект находился в собственности налогоплательщика, и от его стоимости. Из этого, собственно говоря, и будем исходить.

Освобождение от уплаты НДФЛ

Так, согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса в случае продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, доходы от таких сделок освобождены от обложения НДФЛ. То есть, если вы, к примеру, продаете квартиру, которая находилась в вашей собственности более трех лет, то платить НДФЛ и декларировать соответствующий доход вам не нужно. При этом стоимость квартиры в данном случае для целей обложения НДФЛ не имеет никакого значения.

Здесь необходимо отметить парочку очень важных моментов. Во-первых, согласно пункту 3 статьи 6.1 Кодекса срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. При этом годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд. То есть для целей освобождения от уплаты НДФЛ вы должны на правах собственности владеть продаваемой недвижимостью 36 и более месяцев подряд.

Во-вторых, в общем случае отсчитывать этот срок следует с даты, указанной в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Однако из этого правила есть ряд исключений. Речь идет о трех случаях:

а) квартира получена по наследству. В силу положений пункта 4 статьи 1152 Гражданского кодекса право собственности на нее возникает в день открытия наследства, то есть в день смерти наследодателя. То есть в данном случае зависимость от даты, указанной в свидетельстве о праве собственности на недвижимость, отсутствует (см., напр., письмо Минфина от 25 марта 2010 г. № 03-04-05/7-134);

б) квартира получена в кооперативе. Согласно пункту 4 статьи 1152 Гражданского кодекса члены жилищного, жилищно-строительного и т п. кооператива, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Иными словами, в этом случае в целях применения освобождения от уплаты НДФЛ срок владения недвижимостью отсчитывается с момента выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры. Данное правило действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности на объект указана иная, более поздняя дата (см., напр., письмо УФНС по г. Москве от 24 августа 2011 г. № 20-14/4/082120@).

в) квартира получена до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось. Права на недвижимое имущество, возникшие до указанной даты, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации (см. п. 1 ст. 6 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). То есть дата, с которой возникло право собственности на квартиру в этом случае, берется из документов, удостоверяющих право собственности на имущество, выданных до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

Наталья Баразненок, эксперт ООО «ЦЭИНФ»

Полный текст статьи доступен только подписчикам пакетов контентной поддержки. Свяжитесь с нами, чтобы стать партнером ЦЭИНФ.